Analyse de l'intérêt des acheteurs pour le marché immobilier en janvier 2013

Janvier 2013  : Etude publiée par Véronique Sapirstein
A propos de Véronique Sapirstein : Véronique dirige l'agence Création Visuelle, agence Web à Nîmes,  spécialisée en référencement internet. Elle fait des recherches et analyses sur le comportement de l'internaute face aux moteurs de recherche.

Les vendeurs vont devoir  réagir !
L'attrait pour la recherche de maisons à vendre baisse ...

La courbe parle toute seule ! Cette courbe est exprimée en indice. L'indice 100 ayant été atteint en février 2011. Pic de l'euphorie des recherches.
Nul besoin d'être économiste ni analyste financier, les internautes cherchent MOINS sur la requête "maison à vendre" depuis cette glorieuse date. Cette requête phare, déclinée à toutes les sauces des villes convoitées (maison à vendre nîmes, appartement à vendre montpellier) présente depuis 2011 le même profil descendant pour ses déclinaisons.

En regardant la courbe de plus près - voir schéma ci-après-, vous observerez des pics bas saisonniers qui se produisent en décembre tous les ans. Le plus bas de l'activité des recherches immobilières mondiales et globales est bien en décembre. (Sans nul doute les requêtes "cadeaux de noel explosent" !).

Ce qui est inquiétant est que l'indice le plus bas enregistré en décembre 2012 est encore plus bas que décembre 2011. Signal d'une chute des recherches ? J'ai envie de vous troubler ! Consultez et comparez avec cette courbe du CAC 40 (ouvre dans une nouvelle page).
Observez la période 2004 à 2007 sur le CAC40, puis notez les points les plus bas... de plus en plus bas.
Ceci est le signe d'une correction à la baisse en analyse technique boursière.
Ne trouvez vous pas des similitudes avec notre courbe de volume des recherches ?

Lisez la suite des explications après la courbe !

 

 

Une raréfaction des acheteurs, un financement tendu mais bas et un fossé entre acheteurs/vendeurs.

De nombreux agents immobiliers le disent : il y a beaucoup de biens à vendre sur le marché.
Conséquences de la crise actuelle, les acheteurs se font rares. Pourquoi ?
Le moral des acheteurs immobiliers est en berne. Pourtant les taux sont au plus bas.
Qu'est ce qui explique cette tendance et ce manque d'acheteurs ?

• Les taux sont historiquement bas pourtant les banques sont frileuses.
  Elles octroient les prêts sur des dossiers de grande qualité. L'emprunteur doit avoir un pédigree bancaire impeccable et un bon apport : il est dur d'obtenir un financement. Il faut ajouter que les sommes que les acheteurs devraient emprunter pour financer leur achat sont au dela de leurs possibilités.
  Conséquences directes : ils négocient ferme car ils ne peuvent pas faire mieux.
  Je vous vois tiquer : il est vrai que certain profitent de l'effet de crise et négocient pour tenter un bon coup financier.
• Les acheteurs sont limités par le financement; Le fossé entre le prix de vente souhaité par les vendeurs et le prix d'achat souhaité par les acheteurs est de plus de 17 %. (Décalage moyen que nous avons pu constater sur offres d'achat sur les 20 dernières semaines).
  Exemple extrème : une maison à la vente à 199 000 a reçu une offre d'achat à 150 000€. Soit dans ce cas presque 25 % d'écart de prix !
  Conséquence directe les transactions n'aboutissent pas !
  Acheteurs et vendeurs ne peuvent se mettre en accord. Les vendeurs campent sur leurs positions toujours persuadés que vu que les taux sont bas tout va s'arranger.

 

La psychologie des transactions en janvier 2013

Je devrais parler de psychologie de négociation. Une offre trop basse et le vendeur se bloque : son bien vaut plus que cela ! Nous entendons "je veux en tirer le maximum". La pierre refuge en temps de crise, l'immobilier solide investissement a la vie dure, d'autant que les prix ont grimpé ferme depuis 2000.
Jugez vous-mêmes de la montée vertigineuse des prix des transactions réelles sur la courbe ci-dessous. 
Les vendeurs sont sur un nid, persuadés de couver des oeufs en or. Toutefois cette tendance haussière des prix tend à s'inverser depuis 2008. Les mentalités sont lentes à changer...N'oubliez pas : les acquéreurs ne PEUVENT PAS acheter. Pourtant les vendeurs, dans la majorité des cas, pourraient encaisser une bonne plus value, vu l'ancienneté d'acquisition de leur bien.  

Les acheteurs sont frustrés : ils sont acheteurs mais pas assez riches pour s'offrir la maison de leur rêve en raison de cette hausse disproportionnée qui a eu lieu. Les salaires eux n'ont pas suivi la même courbe ascendante...Alors que font ils ? Ils tentent des coups à la baisse, proposant des remises indécentes pour les vendeurs, qui se braquent ...en se justifiant.

"J'ai beaucoup donné et beaucoup investi dans cette maison, il n'y a pas de raison".
L'affectif lié à la notion d'argent donne un cocktail explosif qui engendre un refus catégorique de vendre.

Certains vendeurs ont déja compris

Bien évidemment, des transactions se réalisent chaque jour parfois même dans des délais plus courts qu'indiqués ci-dessus. Pourquoi ? parce que les vendeurs ont compris qu'ils devaient agir vite et que le bon sens a eu raison d'une soif de profit illusoire.
Une chose est sûre, vendre au bon prix est une gageure de réussite d'une transaction immobilière !

Schéma : prix correspondants aux transactions réelles enregistrées par les notaires depuis 2000 dans le gard

Les ventes atteignent leurs plus hauts niveaux en 2007/début 2008, alors que les recherches sur internet sur la requête "maison à vendre" est encore en phase ascendante.

Effet retard sur les recherches comme en bourse ou les investisseurs "pères de famille" continuent à acheter alors que les pros et initiés boursiers ont déja commencé à prendre leurs bénéfices...

Les investisseurs se retirent du marché immobilier en 2008 et réalisent leur prise de bénéfices.
La spéculation est finie, le temps de la baisse arrive, laissant un marché surgonflé, sur-évalué.

Source : Les chiffres de l'immobilier des Notaires

Comment relancer le marché ?

100 jours c'est le délai normal d'une vente pour un bien au juste prix. Force est de constater que les délais s'allongent ! les transactions ne se font pas car la différence entre l'offre et la demande est trop importante.
Le pouvoir d'achat des acheteurs ne pourra pas hélas augmenter avant une reprise générale de l'économie et plusieurs années pour se remettre en selle.

• Il faudra passer par une prise de conscience des vendeurs qui devront se résoudre à baisser leurs prix.
• Il faudra passer par des aides de l'état qui devra faciliter l'accession à la propriété par des subventions efficaces y compris pour l'achat d'ancien.
• Il faudra un effort bancaire pour maintenir les taux à un niveau acceptable. 

Lire notre article : sensibiliser les acteurs pour une baisse des prix de l'immobilier en 2013

Cet article est tiré de notre expérience terrain, de l'avis de nos clients, de nos formations en analyses techniques boursières avec André MALPEL (BOURSORAMA) et Michel GROLLEMUND, ainsi que de notre expérience internet en référencement GOOGLE depuis 1998.

Autres critères de recherche de biens à vendre : Gard - Vallabrix - Vers-Pont-du-Gard -